Eine Frage höre ich fast jede Woche.
“Ich habe bereits ein Gutachten. Das ist doch der Verkaufspreis meiner Immobilie, oder?”
Die Antwort lautet:
Nein.
Nicht weil das Gutachten falsch wäre.
Sondern weil ein Gutachten und eine Immobilienbewertung des Marktes zwei völlig unterschiedliche Ziele verfolgen.
Und genau dieses Missverständnis kostet viele Eigentümer am Ende mehrere Zehntausend Euro.
Zwei Dokumente. Zwei unterschiedliche Aufgaben.
Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihr Auto verkaufen.
Sie können den offiziellen Listenwert nachschlagen.
Oder Sie schauen nach, welchen Preis Käufer aktuell tatsächlich bezahlen.
Welcher Wert hilft Ihnen beim Verkauf?
Genau.
Bei Immobilien ist es nicht anders.
Was ist ein Gutachten?
Ein Verkehrswertgutachten wird von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt.
Sein Zweck besteht nicht darin, Ihre Immobilie möglichst gut zu verkaufen.
Es dient in erster Linie Banken, Gerichten, Versicherungen oder Behörden als objektive Entscheidungsgrundlage.
Dabei werden gesetzliche Bewertungsverfahren angewendet.
Ein Gutachten ist daher technisch.
Nicht strategisch.
Es berücksichtigt weder die aktuelle Nachfrage noch die Konkurrenz am Markt oder die Verkaufspsychologie.
Was ist eine Immobilienbewertung?
Eine professionelle Immobilienbewertung beantwortet dagegen nur eine einzige Frage:
Zu welchem Preis lässt sich diese Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen am wahrscheinlichsten verkaufen?
Dafür reicht es nicht aus, nur die Quadratmeter zu kennen.
Entscheidend sind unter anderem:
- aktuelle Nachfrage
- vergleichbare Immobilien
- Wettbewerb
- Lage
- Zustand
- Ausstattung
- Vermarktung
- Zielgruppe
- Verkaufsdauer ähnlicher Objekte
Kurz gesagt:
Ein Gutachten bewertet die Immobilie.
Eine Marktbewertung bewertet den Markt.
Beide Werte können völlig unterschiedlich sein.
Eine Immobilie kann einen Gutachtenwert von 520.000 Euro haben und trotzdem für 575.000 Euro verkauft werden.
Oder umgekehrt.
Beide Zahlen können vollkommen richtig sein.
Sie beantworten lediglich unterschiedliche Fragen.
Käufer kaufen keine Gutachten
Noch nie hat ein Käufer gesagt:
“Ich kaufe dieses Haus, weil genau dieser Wert im Gutachten steht.”
Käufer kaufen, weil sie den Wert erkennen.
Sie vergleichen.
Sie bewerten Alternativen.
Sie treffen emotionale Entscheidungen.
Der Markt funktioniert nicht nach Formeln.
Er funktioniert nach Angebot und Nachfrage.
Der teuerste Fehler vieler Eigentümer
Viele Eigentümer setzen den Verkaufspreis einfach mit dem Gutachten gleich.
Andere orientieren sich ausschließlich am Nachbarn.
Beides führt häufig dazu, dass Immobilien monatelang online bleiben.
Je länger eine Immobilie am Markt ist, desto größer wird der Verhandlungsspielraum der Käufer.
Am Ende wird häufig günstiger verkauft als nötig.
Was brauchen Sie wirklich?
Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, brauchen Sie meist ein Gutachten.
Wenn Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen möchten, benötigen Sie eine professionelle Marktbewertung.
Denn beim Immobilienverkauf geht es nicht darum, welchen Wert eine Immobilie theoretisch besitzt.
Sondern darum, welchen Preis der richtige Käufer heute bereit ist zu bezahlen.
Unser Fazit
Ein Gutachten schützt die Bank.
Eine Marktbewertung schützt den Eigentümer.
Beide haben ihre Berechtigung.
Aber sie verfolgen vollkommen unterschiedliche Ziele.
