Wenn du auf den Kanaren, insbesondere auf Gran Canaria, eine Immobilie saisonal vermietest oder das in Erwägung ziehst, gibt es mehr rechtliche Neuerungen, als es auf den ersten Blick scheint – und sie bewegen sich nicht alle im gleichen Tempo. Eine davon ist bereits geltendes Recht und betrifft dich seit ein paar Wochen. Andere werden seit Monaten in Madrid verhandelt, und es ist noch offen, ob sie überhaupt verabschiedet werden.

Damit du nicht alles durcheinanderwirfst, erkläre ich dir das in drei Blöcken: was heute schon für deinen Vertrag gilt, was gerade im Gesetzgebungsverfahren ist (tatsächlich zwei verschiedene Dinge, nicht eines), und was bislang nur in Katalonien gilt.

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und ersetzt keine Rechtsberatung für deinen konkreten Fall — bei spezifischen Fragen zu deinem Vertrag wende dich bitte an einen Fachanwalt.

Heute geltendes Recht: Was deinen Vertrag jetzt schon regelt

Die Saisonvermietung ist keine neue Rechtsfigur. Sie ist im spanischen Mietrecht (LAU) bereits seit 1994 geregelt: Du kannst deine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum vermieten, ohne die Mindestlaufzeiten und Verlängerungspflichten, die für die Vermietung als Hauptwohnsitz gelten – vorausgesetzt, es liegt ein echter Grund für die Befristung vor. Daran hat sich nichts geändert, das gilt heute noch genauso.

Neu ist dagegen ein kanarisches Gesetz, das seit dem 15. August 2026 in Kraft ist (das Gesetz 7/2026, dessen offizieller Titel sich eigentlich auf Baugenehmigungsverfahren bezieht – es handelt sich um ein umfassenderes Gesetz, das nebenbei auch dieses Thema betrifft). Es besagt Folgendes: Wenn du deine Immobilie für 31 Tage oder weniger vermietest, geht das Gesetz zunächst von einer touristischen Nutzung aus. Damit das nicht gilt, musst du den Mieter fragen, warum er diese vorübergehende Unterkunft benötigt (Arbeit, Studium, Renovierung der eigenen Wohnung oder ein ähnlicher Grund) und das im Vertrag festhalten – mit dem klaren Bezug, dass die Dauer zu diesem Grund passt.

In der Praxis heißt das: Vermietest du deine Wohnung zwei Wochen an jemanden, der beruflich vor Ort ist, solltest du ihn nach dem Grund fragen und diesen schriftlich im Vertrag festhalten – tust du das nicht, geht das Gesetz automatisch von einer touristischen Vermietung aus, auch wenn du das nie so gemeint hast.

So begründest du es richtig, Schritt für Schritt

Wenn du einen Saisonmietvertrag über 31 Tage oder weniger abschließt, ist das genau das, was du tun musst – und zwar in dieser Reihenfolge:

1. Frag den Mieter nach dem Grund, bevor du unterschreibst – nicht danach. Das Gesetz verlangt, dass diese Information im Vorfeld eingeholt wird; wird sie später nachgetragen, heilt das den Verstoß gegen diese Vorab-Pflicht nicht.
2. Halte den Grund mit einer konkreten Klausel im Vertrag fest, nicht mit einer allgemeinen Formulierung. Zum Beispiel: "Der vorliegende Vertrag wird aufgrund des vorübergehenden Unterkunftsbedarfs des Mieters geschlossen, begründet durch [konkreter Grund, z. B.: befristete berufliche Versetzung nach Las Palmas de Gran Canaria vom 1. bis zum 30. September 2026], wobei dieser Grund in unmittelbarem Zusammenhang mit der vereinbarten Dauer steht." Du kannst den Grund in eckigen Klammern an jeden Einzelfall anpassen, aber die Struktur – Grund plus Bezug zur Dauer – ist das, was das Gesetz verlangt.
3. Bewahre unterstützende Unterlagen auf, wenn vorhanden. Ein Schreiben des Arbeitgebers, ein Immatrikulationsnachweis oder Unterlagen zu einer Renovierung können dir später helfen, den Zweck des Vertrags nachzuweisen. Das Gesetz 7/2026 verlangt grundsätzlich nicht, ein solches Dokument beizufügen, aber es aufzubewahren ist eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme.
4. Prüfe, ob die Dauer zum Grund passt. Wenn jemand einen Monat lang bleibt, obwohl der Kurs nur zwei Wochen dauert, stimmt etwas nicht – genau das will das Gesetz aufdecken.

Das Wesentliche, was das Gesetz 7/2026 verlangt, ist, diese Information vorab einzuholen und die Begründung des vorübergehenden Unterkunftsbedarfs sowie ihren Bezug zur Dauer ausdrücklich im Vertrag festzuhalten. Unterstützende Unterlagen aufzubewahren ist zusätzlich eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme, falls es irgendwann zu einer Kontrolle oder einem Streitfall kommt.

Und das ist keine reine Stilempfehlung: Das Gesetz selbst stuft die Nichteinhaltung als Ordnungswidrigkeit ein, mit konkreten Bußgeldern. Einen Vertrag über 31 Tage oder weniger zu unterschreiben, ohne den Grund im Vertrag selbst festzuhalten, gilt als schwerer Verstoß, mit Bußgeldern von 1.501 € bis 30.000 €. Den Mieter vor der Unterschrift nicht nach dem Grund gefragt zu haben, gilt als leichter Verstoß, mit Bußgeldern bis zu 1.500 €. Das heißt: Selbst wenn tatsächlich ein echter befristeter Grund vorliegt – wird die Begründung samt ihrem Bezug zur Dauer nicht im Vertrag festgehalten, liegt allein dadurch schon ein Verstoß vor.

Es handelt sich um ein sehr junges Gesetz (in Kraft seit dem 15. August), das in der Branche noch wenig bekannt ist – wenn dir also bisher niemand davon erzählt hat, ist das nicht ungewöhnlich. Aber die Bußgelder stehen bereits im Gesetzestext, nicht in einem Entwurf.

(Anmerkung für alle, die es genau wissen wollen: Früher gab es zusätzlich ein staatliches Register für diese Art von Verträgen. Der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat im Mai 2026 den Teil dieses Registers aufgehoben, der eine Registrierungspflicht vorsah, da er in die Zuständigkeiten der Autonomen Gemeinschaften eingriff – dieses konkrete Verfahren gilt also nicht mehr. Was für dich tatsächlich gilt, ist das kanarische Gesetz.)

Im Gesetzgebungsverfahren: Zwei verschiedene Reformen, keine davon verabschiedet

Hier vermischt sich am meisten, also gehen wir das sorgfältig an. Es bewegen sich zwei getrennte Vorhaben in Madrid, nicht nur eines:

Ein Gesetzentwurf im Kongress

Mehrere Fraktionen treiben seit 2024 einen Gesetzentwurf im Kongress voran, der die Regulierung von Saison- und Zimmervermietungen verschärfen und ihnen bestimmte Schutzrechte einräumen soll, die derzeit nur der Vermietung als Hauptwohnsitz vorbehalten sind (Preisobergrenzen, mehr Bestandsschutz). Der Entwurf kam Ende 2024 ins parlamentarische Verfahren und ist seitdem nur langsam vorangekommen. Er befindet sich inzwischen in einer relativ fortgeschrittenen Phase, aber es gab noch keine finale Abstimmung oder Verabschiedung.

Ein separates Regierungsdekret

Daneben verhandelt die Regierung ihr eigenes, umfassenderes Wohnungspaket, das sie im September zur Verabschiedung bringen wollte. Die Wohnungsministerin räumte am 2. September ein, dass sie derzeit nicht über die nötigen Stimmen im Kongress verfügt, um es durchzubringen. Und es gibt bereits einen Präzedenzfall: Ein früheres Regierungsdekret zum Thema Wohnen (mit einem anderen Schwerpunkt – der Verlängerung bestehender Hauptwohnsitz-Mietverträge) wurde im April vom Kongress abgelehnt.

Keiner der beiden Wege ist bislang am Ziel angekommen, und beide können sich noch ändern, miteinander verschmelzen oder bei der Abstimmung scheitern – wie es zuvor schon passiert ist.

Nur in Katalonien, bislang

Katalonien hat bereits ein eigenes, deutlich strengeres Gesetz, das seit Januar 2026 in Kraft ist. Dort muss man nicht nur den Grund der Saisonvermietung nachweisen, sondern diese Unterlagen zusammen mit der Kaution bei einem Register hinterlegen. Wird die befristete Natur nicht ausreichend nachgewiesen, wird der Vertrag als Hauptwohnsitz-Mietvertrag vermutet.

Dieses Modell könnte einen Hinweis darauf geben, wohin sich der Rest Spaniens entwickelt – aber bislang gilt es ausschließlich in Katalonien. Auf den Kanaren besteht keine vergleichbare Pflicht, Unterlagen zusammen mit der Kaution zu hinterlegen.

Was das für dich auf Gran Canaria heute bedeutet

• Vermietest du kurzfristig (31 Tage oder weniger), musst du bereits jetzt nach dem Grund fragen und ihn im Vertrag festhalten. Das ist keine Zukunftsmusik – es ist die aktuell geltende Regel auf den Kanaren.
• Sind deine Saisonvermietungen länger, gibt es derzeit keine so strenge Pflicht wie in Katalonien. Trotzdem ist es empfehlenswert, den Grund gut zu dokumentieren, auch ohne formale Verpflichtung dazu.
• Nutze die Saisonvermietung nicht als Trick, um die Verpflichtungen einer Hauptwohnsitz-Vermietung zu umgehen, wenn der Mieter in Wirklichkeit dauerhaft dort wohnen wird – genau das wollen sowohl das kanarische Gesetz als auch die in Madrid verhandelten Reformen verhindern.
• Es lohnt sich, die Entwicklungen im Kongress in den kommenden Monaten zu verfolgen, da beide Vorhaben die Spielregeln noch ändern könnten.

Ein verbreitetes Missverständnis: "Jetzt muss man jede Saisonvermietung begründen"

Diese Frage kommt derzeit häufig auf, deshalb lohnt sich die Klarstellung: Nicht jeder Saisonmietvertrag auf den Kanaren fällt plötzlich unter die neuen Pflichten, die für Aufenthalte von 31 Tagen oder weniger gelten.

Das Gesetz 7/2026 verpflichtet bei Verträgen über 31 Tage oder weniger dazu, den Mieter vorab nach dem Grund für seinen vorübergehenden Unterkunftsbedarf zu fragen, dessen Bezug zur vorgesehenen Dauer zu prüfen und ihn ausdrücklich im Vertrag festzuhalten. Die Nichteinhaltung dieser Pflichten ist zudem ausdrücklich als Ordnungswidrigkeit eingestuft.

Vermietest du deine Immobilie länger als 31 Tage, sind diese konkreten Ordnungswidrigkeiten nicht in gleicher Weise formuliert. Das bedeutet aber nicht, dass es reicht, "Saisonvermietung" über den Vertrag zu schreiben: Damit tatsächlich ein Saisonmietvertrag vorliegt, muss ein echter befristeter Grund bestehen – und kein dauerhafter Wohnbedarf. Dieses Prinzip entsteht nicht durch das Gesetz 7/2026, sondern ergibt sich aus dem Regime der Saisonvermietung, das die LAU von 1994 bereits vorsieht.

Es gibt außerdem eine weitere, davon getrennte Frage: Das Gesetz 7/2026 begründet eine Vermutung touristischer Beherbergungstätigkeit, wenn die Immobilie über einen touristischen Vertriebskanal vermarktet wird (Reisebüros, Buchungszentralen, Online-Vermittlungsplattformen ...) – unabhängig von der Vertragsdauer. Deshalb solltest du die Dauer des Vertrags und die Art der Vermarktung als zwei getrennte Fragen betrachten.

Die Verwechslung entsteht größtenteils dadurch, dass die kanarische Regelung mit der katalanischen und mit den noch in Madrid verhandelten Reformen vermischt wird. Es handelt sich um unterschiedliche Regelungssysteme, und derzeit gibt es auf den Kanaren keine allgemeine Pflicht wie in Katalonien, für jeden Saisonmietvertrag – unabhängig von seiner Dauer – Nachweisunterlagen vorzulegen. Es wäre aber auch falsch zu behaupten, ein langer Vertrag sei automatisch von jeder Prüfung ausgenommen, denn der echte befristete Grund bleibt das entscheidende Kriterium dafür, ob ein Vertrag wirklich "Saisonvermietung" ist.

Kein Bußgeld bedeutet nicht automatisch, dass du auf der sicheren Seite bist

Hier lohnt es sich, zwei unterschiedliche Arten von Risiko zu unterscheiden.

Verträge über 31 Tage oder weniger: Hier gelten die konkreten Ordnungswidrigkeiten, die wir besprochen haben – für das Versäumnis, den Grund vorab einzuholen oder ihn korrekt im Vertrag festzuhalten.

Längere Verträge, etwa über 11 Monate: Diese beiden konkreten dokumentationsbezogenen Ordnungswidrigkeiten für Verträge von 31 Tagen oder weniger gelten für dich nicht. Das bedeutet aber nicht, dass sich jeder lange Vertrag einfach als "Saisonvermietung" bezeichnen lässt – und auch nicht, dass er automatisch von jedem anderen Problem ausgenommen ist, etwa wenn die Vermarktung in den touristischen Bereich fällt.

Damit tatsächlich eine Saisonvermietung vorliegt, muss ein echter befristeter Grund bestehen. Wenn der tatsächliche Zweck der Immobilie – unabhängig davon, was im Vertrag steht – darin besteht, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken, kann der Vertrag am Ende als Hauptwohnsitz-Mietvertrag behandelt werden.

In diesem Fall geht es nicht mehr um jenes konkrete Bußgeld, sondern um die Folgen, die mit dem Regime der Hauptwohnsitz-Vermietung einhergehen – einschließlich der zwingenden Regeln zu Dauer und Verlängerungen.

Deshalb ist bei langen Saisonvermietungen nicht nur die Frage entscheidend "wie viele Tage dauert es?", sondern "gibt es wirklich einen Grund, der die Befristung des Unterkunftsbedarfs rechtfertigt, und passt dieser Grund zur vereinbarten Dauer?"

Zusammenfassung: Was du je nach Fall tun solltest

Wenn du deine Immobilie auf den Kanaren saisonal vermietest oder das vorhast, ist hier, was je nach Vertragstyp für dich gilt:

Bei 31 Tagen oder weniger:

• Frag den Mieter vor der Unterschrift nach dem Grund für seinen vorübergehenden Unterkunftsbedarf.
• Halte diesen Grund konkret im Vertrag fest, zusammen mit seinem Bezug zur vereinbarten Dauer.
• Bewahre unterstützende Unterlagen auf, sofern vorhanden.
• Bedenke: Bewirbst oder vermarktest du die Immobilie über einen touristischen Vertriebskanal, entsteht eine Vermutung touristischer Beherbergungstätigkeit – unabhängig von der Vertragsdauer.

Bei mehr als 31 Tagen (zum Beispiel ein 3- bis 4-monatiger Winteraufenthalt oder 11 Monate):

• Stelle sicher, dass ein echter befristeter Grund vorliegt – es reicht nicht, dass der Vertrag das einfach behauptet.
• Halte den Grund trotzdem im Vertrag fest, auch wenn es für diese Verträge keine spezifische Pflicht nach dem Gesetz 7/2026 ist – es kann dir helfen, die Befristung im Streitfall nachzuweisen.
• Nutze es nicht als Mittel, um die Verpflichtungen einer Hauptwohnsitz-Vermietung zu umgehen, wenn der Mieter in der Praxis dauerhaft dort wohnen wird.
• Bedenke: Die beiden konkreten dokumentationsbezogenen Bußgelder für Verträge von 31 Tagen oder weniger gelten hier nicht; das Hauptrisiko ist zivilrechtlicher Natur – dass der Vertrag als Hauptwohnsitz-Mietvertrag eingestuft werden könnte, wenn die Befristung nicht echt ist.

In jedem Fall:

• Behalte diese Informationen im Blick – die Rechtslage entwickelt sich weiter, und es kann in den kommenden Wochen oder Monaten Neuigkeiten geben.
• Bei Zweifeln zu deinem konkreten Fall: Wende dich vor der Unterschrift an einen Fachanwalt für Immobilienrecht.

Wenn du eine Immobilie mit dieser Art von Vertrag hast oder Fragen dazu, wie dich das betrifft, schreib mir und wir schauen es uns gemeinsam an.

Dieser Artikel gibt den Stand der Rechtslage zum 3. September 2026 wieder. Das kanarische Gesetz ist bereits in Kraft und bestätigt; die beiden staatlichen Initiativen befinden sich weiterhin im Gesetzgebungsverfahren, und ihr endgültiger Inhalt kann sich noch ändern, verzögern oder ganz ausbleiben.

Quellen: Gesetz 7/2026 vom 31. Juli zur Beschleunigung der Erteilung von Baugenehmigungen und zur Förderung des Wohnungsbaus (Amtsblatt der Kanaren Nr. 163, 14. August 2026); Artikel 3.2 und 4.3 des Gesetzes 29/1994 über städtische Mietverhältnisse (LAU); Artikel 79 des Gesetzes 7/1995 vom 6. April zur Tourismusordnung der Kanaren, zu den Bußgeldhöhen; The Objective zur fehlenden Unterstützung für das staatliche Dekret; Verfahrensakte 122/000136 des spanischen Kongresses zum Gesetzentwurf über Saisonvermietungen; Urteil des Tribunal Supremo vom 19. Mai 2026, veröffentlicht im BOE (BOE-A-2026-12300), zur teilweisen Aufhebung des staatlichen Mietregisterverfahrens nach dem Real Decreto 1312/2024; sowie Maluquer Abogados zur derzeit geltenden Regelung in Katalonien. Informationsstand: 3. September 2026 — bitte vor Entscheidungen auf Basis dieses Artikels prüfen, ob es Neuigkeiten gibt.