Du suchst nach "Mietkauf Kanaren".

Du stellst dir wahrscheinlich vor: erst mieten, dann irgendwann automatisch kaufen. So, wie du es aus Deutschland kennst.

Schön wär's.

Auf Gran Canaria, Teneriffa oder Fuerteventura heißt das Ding, das du suchst, nicht Mietkauf. Es heißt alquiler con opción a compra. Und der Unterschied ist kein Übersetzungsdetail – er entscheidet darüber, ob du am Ende eine Immobilie besitzt oder nur eine teure Erfahrung reicher bist.

Wer den Unterschied nicht kennt, unterschreibt einen Vertrag, der etwas anderes tut, als er glaubt.

Hier ist, was wirklich dahintersteckt.

Ein Vertrag, zwei Welten

Fangen wir mit dem auf, was du vermutlich erwartest: Der deutsche Mietkauf ist im Kern einfach. Ein Käufer steht fest. Das Eigentum geht nach einer festgelegten Zeit über.

Auf den Kanaren läuft das anders.

Das Modell steckt zwar meist in einem einzigen Vertrag – aber dieser eine Vertrag vereint zwei völlig unterschiedliche Konditionen-Sets:

1. Die Mietkonditionen, angelehnt an die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ganz normales Mietrecht.
2. Die Kaufoptions-Konditionen, die dir das exklusive Recht geben, die Immobilie innerhalb einer Frist zu einem festen Preis zu kaufen.

Nicht die Pflicht. Das Recht.

Klingt nach Wortklauberei? Ist es nicht. Rechtlich handelt es sich um einen sogenannten contrato mixto – einen gemischten Vertrag, in dem Miete und Kaufoption zwar in einem Dokument stehen, aber unterschiedlichen Regeln folgen. Du bleibst während der gesamten Laufzeit genau das: Mieter. Kein Miteigentümer. Kein Anspruch auf automatischen Eigentumsübergang.

Ob am Ende wirklich gekauft wird, entscheidest du. Und genau diese Freiheit hat ihren Preis. Dazu gleich mehr.

Ist das Ganze überhaupt legal?

Ja. Vollkommen. Auf allen Kanarischen Inseln.

Was es nicht gibt, ist ein eigenes Gesetz, das die alquiler con opción a compra von A bis Z regelt. Stattdessen stützt sich das Modell auf den Reglamento Hipotecario und jahrzehntelange Rechtsprechung des Tribunal Supremo. Die hat die wichtigsten Leitplanken gesetzt – etwa, dass Kaufgegenstand und Kaufpreis im Vertrag glasklar stehen müssen.

Und genau hier liegt die Falle.

Weil es kein Standardgesetz gibt, entscheidet allein die Qualität deines Vertrags. Ein lückenhafter Vertrag geht fast immer zulasten der Seite, die sich später darauf berufen will. Ein sauber formulierter, notariell beurkundeter und im Registro de la Propiedad eingetragener Optionsvertrag ist deshalb kein Papierkram. Er ist deine eigentliche Absicherung.

So läuft es in der Praxis

Die Optionsprämie: dein Preis für die Wahlfreiheit

Zu Beginn zahlst du meist eine Optionsprämie. Mehr als eine übliche Kaution, weniger als eine Kaufanzahlung.

Üblich sind 5 bis 15 % des vereinbarten Kaufpreises, oft um die 10 %. Einen gesetzlich fixierten Satz gibt es nicht – die Höhe wird frei verhandelt. Diese Prämie sichert dir das Kaufrecht.

Der Haken: Ziehst du die Option am Ende nicht, ist die Prämie weg. Komplett. Kein Verhandlungsspielraum, keine Rückerstattung.

Es gibt auch prämienfreie Modelle. Dort sinkt der Anteil der Miete, der später auf den Kaufpreis angerechnet wird, mit der Zeit – zum Beispiel 100 % im ersten Jahr, 75 % im zweiten, 50 % im dritten. Solche Staffelungen sind Verhandlungssache und nicht gesetzlich vorgegeben. Finanziell entspannter – aber seltener zu finden.

Der Kaufpreis steht schon jetzt fest. Für immer.

Der spätere Kaufpreis wird bei Vertragsunterschrift fixiert. Punkt. Egal, was der Markt in den nächsten Jahren macht.

Das kann in beide Richtungen kippen. Zieht der Immobilienmarkt an, hast du dir einen Preis gesichert, von dem andere nur träumen. Fällt er, sitzt der Eigentümer auf einem Vertrag, der ihm weniger bringt, als er sich erhofft hatte – oder du lässt die Option ohnehin verfallen.

Ein Nullsummenspiel. Mit echtem Risiko für beide Seiten.

Wie lange dauert das Ganze?

Meist zwei bis drei Jahre. Das Gesetz erlaubt Wohnraummietverträge bis zu fünf Jahre, mit Verlängerung im gegenseitigen Einvernehmen. Solange die Kaufoption läuft, darf der Eigentümer nicht anderweitig verkaufen.

Ein klarer Punkt für dich.

Wer profitiert wirklich – und wer trägt das Risiko?

Wenn du kaufen willst, ist dein größter Gewinn Zeit. Zeit für Eigenkapital. Zeit für eine Hypothekenzusage. Zeit, den lokalen Markt wirklich kennenzulernen, bevor du dich festlegst. Ein Teil deiner Miete fließt womöglich in den späteren Kaufpreis.

Die Kehrseite: Entscheidest du dich am Ende gegen den Kauf, war die Prämie umsonst. Nicht teilweise. Ganz.

Für Eigentümer bedeutet das Modell laufende Mieteinnahmen plus eine Absicherung über die Prämie, falls der Mieter abspringt. Der wunde Punkt: Der Verkaufspreis ist über die gesamte Laufzeit eingefroren – selbst wenn die Immobilie in der Zwischenzeit deutlich mehr wert wird. Und auf den Kanaren war genau das in den letzten Jahren keine Seltenheit.

Vier Dinge, die du vor der Unterschrift klären solltest

Bevor irgendjemand unterschreibt, gehören diese Punkte auf den Tisch:

• Lastenfreiheit. Ist die Immobilie frei von Hypotheken, Pfändungen, sonstigen Belastungen? Eine Nota Simple beim Registro de la Propiedad gibt Klarheit.
• Eintragung im Grundbuch. Grundsätzlich darf der Eigentümer während der Optionslaufzeit nicht an Dritte verkaufen. Ist die Kaufoption jedoch nicht im Registro de la Propiedad eingetragen und verkauft er trotzdem an einen gutgläubigen Dritten, bleibt dieser Verkauf in der Regel gültig – dir bleibt dann nur ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer, nicht die Immobilie selbst. Nur die Eintragung schützt dich wirklich davor.
• Glasklare Vertragsbedingungen. Kaufgegenstand, Kaufpreis, Höhe und Anrechnung der Prämie, Laufzeit, Folgen eines Verzichts – alles muss eindeutig formuliert sein. Das Gesetz füllt hier keine Lücken für dich.
• Finanzierung im Voraus klären. Willst du am Ende kaufen, brauchst du schon vor Fristablauf eine belastbare Finanzierungszusage. Der Preis ist fix. Die Frist meistens nicht verlängerbar.

Und die Steuern? Die kommen erst später.

Erst wenn du die Kaufoption tatsächlich ziehst, greift das normale Steuerregime für Immobilienkäufe auf den Kanaren:

• Gebrauchte Immobilien: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aktuell 6,5 % des Kaufpreises. Für Käufer unter 35 Jahren gilt bei der ersten selbstgenutzten Wohnung ein reduzierter effektiver Satz von 4 % (nominal 5 % mit 20 % Bonifikation) – seit einer Gesetzesänderung Ende 2025 bis zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro (zuvor 150.000 Euro), bei kinderreichen Familien entsprechend höher.
• Neubauten direkt vom Bauträger: IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) mit 7 %, plus Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Bei IGIC-pflichtigen Neubauten liegt der AJD-Satz bei 1 % (der allgemeine AJD-Satz von 0,75 % gilt für andere notarielle Dokumente, nicht für Neubaukäufe).
• Dazu: Notar, Grundbuch, Gestoría. In Summe landen die Erwerbsnebenkosten auf den Kanaren meist bei 7 bis 9 % des Kaufpreises.

Während der reinen Mietphase fällt davon nichts an. Ziehst du aus dem Ausland zu, sollte diese kanarische Besonderheit – IGIC statt IVA – vorab mit einem Steuerberater besprochen werden. Böse Überraschungen entstehen selten aus fehlendem Geld. Sie entstehen aus fehlender Vorbereitung.

Der Vergleich mit Deutschland: näher dran, als du denkst – aber nicht identisch

Auch in Deutschland gibt es nicht nur ein Mietkaufmodell. Es gibt zwei.

• Das klassische Mietkaufmodell (verbindlich). Käufer und Verkäufer verpflichten sich von Anfang an zum Kauf. Wer unbegründet zurücktritt, riskiert Schadensersatz oder den Verlust der Anzahlung.
• Das Optionskaufmodell (flexibel). Du erhältst nur das Recht, nicht die Pflicht, am Ende zu kaufen – abgesichert durch eine Eintragung im Grundbuch.

Genau dieses zweite Modell ist der eigentliche Verwandte der kanarischen alquiler con opción a compra. Beide beruhen auf demselben Prinzip: Kaufrecht statt Kaufpflicht.

Wo es dann doch auseinandergeht:

1. Standardisierung. Der deutsche Optionskauf ist ein etabliertes, oft an Bausparmodelle angelehntes Produkt mit eingespielten Vertragsmustern. Auf den Kanaren gibt es kein Standardgesetz dafür – die Sicherheit steht und fällt mit der individuellen Vertragsgestaltung und der Rechtsprechung dahinter.
2. Was beim Verzicht passiert. Hier ähneln sich beide Länder mehr, als man erwarten würde: Sowohl die spanische Optionsprämie als auch die deutsche Optionssumme verfallen im Regelfall vollständig an den Eigentümer, wenn die Kaufoption nicht gezogen wird – sie gelten als dessen Entschädigung. Ob es Ausnahmen gibt, steht und fällt in beiden Ländern mit der genauen Vertragsformulierung.
3. Kein Baukasten, sondern Maßarbeit. Weil es in Spanien keine feste gesetzliche Vorlage gibt, entscheidet jeder einzelne Vertrag neu über die Balance zwischen beiden Seiten. Einen deutschen Mustervertrag zu kopieren funktioniert hier nicht.

Die Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden

Ist "alquiler con opción a compra" dasselbe wie der deutsche Mietkauf?
Nein – zumindest nicht wie das klassische, verbindliche Mietkaufmodell. Es ähnelt eher dem deutschen Optionskaufmodell: ein Vertrag mit Mietkonditionen und Kaufoptions-Konditionen, bei dem die Kaufentscheidung am Ende aktiv bei dir liegt, nicht automatisch erfolgt.

Wie lange läuft so ein Vertrag normalerweise?
Zwei bis drei Jahre sind üblich. Gesetzlich möglich sind bis zu fünf Jahre, mit einvernehmlicher Verlängerung.

Was, wenn ich mich am Ende gegen den Kauf entscheide?
Die Optionsprämie und bereits angerechnete Mietanteile sind weg. Die normale Miete für die Nutzungszeit bleibt davon unberührt.

Kann sich der Kaufpreis während der Laufzeit noch ändern?
Nein. Er wird bei Vertragsschluss fixiert – unabhängig davon, wohin sich der Markt bewegt.

Welche Steuern fallen an?
Erst beim tatsächlichen Kauf: ITP (6,5 %) bei Bestandsimmobilien, IGIC (7 %) plus AJD bei Neubauten – dazu Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten.

Die kurze Version

Mietkauf auf den Kanaren funktioniert. Nur anders, als der Name vermuten lässt.

Der Kaufpreis steht fest. Die Entscheidung liegt bei dir. Und ohne einen sauber formulierten, eingetragenen Optionsvertrag trägst vor allem du das Risiko.

Willst du dich auf dieses Modell einlassen, lass den Vertrag vor der Unterschrift von einer auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei prüfen. Der Unterschied zwischen "klingt gut" und "ist gut" steckt hier fast immer im Kleingedruckten.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.