Miyabi Rechner
Gib den Preis ein, und wir berechnen anhand der offiziellen Notar- und Grundbuchgebühren, wie viel du für Steuern und Kosten einplanen solltest — damit es am Tag der Unterschrift keine Überraschungen gibt.
Notar- und Grundbuchgebühren nach den offiziellen Gebührentabellen berechnet (Real Decreto 1426/1989 und 1427/1989). Verwaltungsagentur (Gestoría), Anwalt und Ausländer-Formalitäten sind Marktdurchschnitte, keine regulierten Gebühren. Versicherungen im Zusammenhang mit der Hypothek und internationale Geldüberweisungen sind nicht enthalten.
Möchtest du, dass wir deinen konkreten Fall prüfen?
Auf WhatsApp schreibenDer Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf den Kanarischen Inseln unterliegt steuerlichen Besonderheiten, die es sonst nirgendwo in Spanien gibt. Der Archipel hat ein eigenes Wirtschafts- und Steuersystem: Statt der Mehrwertsteuer wird die IGIC gezahlt, und die Grunderwerbsteuer (ITP) hat einen anderen Satz als in anderen spanischen Regionen. Hinzu kommen die offiziellen Notar- und Grundbuchgebühren, die in ganz Spanien gleich sind, aber nur wenige Rechner korrekt anwenden.
Wenn du eine Bestandsimmobilie auf Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote oder einer anderen Insel kaufst, zahlst du 6,5% ITP auf den Preis. Kaufst du dagegen einen Neubau, zahlst du 7% IGIC plus 0,75% AJD (Stempelsteuer). In beiden Fällen kommen Notar- und Grundbuchgebühren hinzu, die je nach Immobilienpreis gestaffelt berechnet werden, sowie die Gestoría.
Auch der Verkauf hat seine eigenen Steuerregeln: Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) wird von jeder Gemeinde unterschiedlich festgelegt, und der Gewinn wird über die Einkommensteuer (IRPF) versteuert, wenn du ansässig bist, oder über die Steuer für Gebietsfremde (IRNR), wenn nicht. Die Kanarischen Inseln haben zudem einen sehr hohen Anteil an ausländischen Käufern und Verkäufern, daher deckt dieser Rechner auch die Fälle von nicht ansässigen Käufern und Verkäufern ab, einschließlich der 3%-Einbehaltung, die immer dann gilt, wenn der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig ist.
Die Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf den Kanarischen Inseln beträgt 6,5% des Kaufpreises oder des katastralen Referenzwerts, je nachdem, welcher Wert höher ist. Ermäßigungen können sie auf bis zu 1% senken, etwa bei Käufern unter 35 Jahren, kinderreichen Familien oder Opfern von geschlechtsspezifischer Gewalt.
Die IGIC (Allgemeine Indirekte Steuer der Kanarischen Inseln) ersetzt die Mehrwertsteuer auf den Kanarischen Inseln. Sie gilt nur beim Kauf von Neubauten, mit einem Satz von 7%, zusammen mit der Stempelsteuer (AJD) von 0,75%. Bestandsimmobilien werden über die ITP besteuert, nicht über die IGIC.
Sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, weist das Gesetz die Kosten der Hauptkaufurkunde dem Käufer zu und die Kosten der ersten Abschrift dem Verkäufer. In der Praxis übernimmt bei den meisten Transaktionen der Käufer die gesamten Notarkosten.
Die Grundbuchgebühren werden je nach Immobilienpreis gestaffelt berechnet, mit einem Minimum von 24,04 Euro und einem gesetzlichen Höchstbetrag von 2.181,67 Euro, gemäß Real Decreto 1427/1989.
Zusätzlich zu den Kaufkosten kommen die Wertermittlung der Immobilie (Tasación) und die Verwaltungsgebühr der Hypothek (Gestoría) hinzu. Seit 2019 trägt die Bank die Notar-, Grundbuch- und Stempelsteuerkosten (AJD) der Hypothekenurkunde selbst, nicht der Käufer.
Der Verkäufer zahlt die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal, von der Gemeinde festgelegt) und die Einkommensteuer (IRPF) auf den Veräußerungsgewinn, mit Sätzen zwischen 19% und 28% je nach Gewinn. Ist der Verkäufer über 65 und verkauft seinen Hauptwohnsitz, ist der Gewinn steuerfrei.
Es handelt sich um eine kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks zwischen Kauf und Verkauf. Sie wird vom Verkäufer gezahlt, und ihr Betrag hängt vom Katasterwert des Grundstücks und dem von jeder Gemeinde festgelegten Koeffizienten ab, weshalb er je nach Gemeinde variiert.
Du benötigst eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), um unterschreiben zu können. Sprichst du kein Spanisch, kann der Notar einen vereidigten Übersetzer verlangen. Als nicht ansässiger Eigentümer zahlst du jedes Jahr die Steuer für Gebietsfremde (IRNR), auch wenn du die Immobilie nicht vermietest. Der Kauf berechtigt nicht mehr zur Golden Visa, die 2025 abgeschafft wurde.
Gesetzlich ist der Käufer verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und direkt beim spanischen Finanzamt mit dem Formular 211 einzuzahlen, innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung. Diese Einbehaltung gilt immer dann, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, unabhängig von der Nationalität des Käufers.
Bist du steuerlich in Spanien ansässig, über 65 und verkaufst deinen Hauptwohnsitz, ist der Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer befreit, ohne dass du das Geld reinvestieren musst. Diese Befreiung gilt nicht automatisch für nicht ansässige Verkäufer.
Daten Stand August 2026. Die Steuervorschriften ändern sich häufig — bestätige immer die aktuell geltenden Sätze vor der Unterzeichnung, oder wende dich an deinen Steuerberater.
Vertrauen ist kein Slogan, sondern die Grundlage jedes Geschäfts.
Abgeschlossene Verkäufe 2025/20267.250.000 €
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