En resumen: el decreto de vivienda 2026 ha vuelto. El 2 de octubre el Congreso tumbó los dos primeros decretos, pero el 6 de octubre el Gobierno aprobó dos nuevos, con cambios. El primero, el Real Decreto-ley 29/2026, está en vigor desde hoy, 8 de octubre. El segundo, el de la renovación automática, solo entraría en vigor el 15 de noviembre si se convalida antes. Esta vez no vota el Pleno del Congreso, sino la Diputación Permanente, porque las Cortes están disueltas y hay elecciones el 29 de noviembre. Te explico qué te afecta.
Qué ha pasado en una semana
- 29 de septiembre: el Gobierno aprueba dos decretos de vivienda (26/2026 y 27/2026).
- 2 de octubre: el Congreso los tumba con los votos de PP, Vox, Junts y UPN (y, en el segundo, también PNV y Coalición Canaria).
- 5 de octubre: se disuelven las Cortes y se convocan elecciones generales para el 29 de noviembre.
- 6 de octubre: el Gobierno aprueba dos decretos nuevos, el 29/2026 y el 28/2026, con modificaciones.
- 7 de octubre: se publican en el BOE.
- 8 de octubre: entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026.
Si el examen no sale, se cambia de tribunal
Aquí viene la parte que merece un aplauso, al menos por la táctica. El viernes 2 de octubre, el Pleno del Congreso, con sus 350 diputados, dijo que no. El lunes se disolvieron las Cortes. Y el martes el Gobierno volvió a aprobar los decretos, retocados lo justo para que no parezcan una copia, y se los llevó a la Diputación Permanente: 69 diputados entre los que, casualmente, el bloque del Gobierno suma 35 escaños frente a 34 de PP, Vox y Junts. Hay que reconocer que en Moncloa alguien ha hecho bien los números.
- Decreto 29/2026 (el grueso del paquete): el PNV ya ha anunciado su apoyo, así que lo previsible es que se convalide.
- Decreto 28/2026 (renovación automática): el PNV mantiene su rechazo, así que lo previsible es que decaiga y no llegue a entrar en vigor.
Todo esto es legal: la Constitución lo permite y ya se hizo en 2019. Pero que sea legal no significa que sea elegante. Varios constitucionalistas recuerdan que la Diputación Permanente está pensada para urgencias de verdad, no para dar una segunda oportunidad a lo que el Pleno ya rechazó, y que aprobar un texto idéntico habría rozado el fraude de ley. De ahí los retoques. Para quien tiene un piso alquilado, el resultado práctico es este: una norma vigente que, previsiblemente, se convalidará por un solo escaño a siete semanas de unas elecciones cuyo ganador podrá deshacerla. Seguridad jurídica, lo que se dice seguridad jurídica, poca.
En vigor desde el 8 de octubre (Real Decreto-ley 29/2026)
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
Afecta a los contratos de vivienda habitual vigentes a 8 de octubre cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino puede pedirla por años, hasta un máximo de dos, si está al corriente de pago. Se mantienen las condiciones del contrato.
Como propietario tendrás que aceptarla, salvo excepciones como necesitar la vivienda y poder acreditarlo, haber firmado ya un contrato nuevo o pactar una renta al menos un 5% inferior.
Tope del 2% hasta finales de 2027
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay acuerdo, la actualización anual no puede superar el 2%. Si la renta ya supera el índice estatal de referencia, no puede subir.
Alquiler de temporada y por habitaciones
El contrato de temporada debe responder a una causa real y acreditable, durar más de 31 días y, por regla general, no superar los doce meses. Sin justificación, pasa a ser alquiler de vivienda habitual. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda completa.
Nuevo: el inquilino puede irse antes
Tras al menos seis meses de contrato, el inquilino puede marcharse con 30 días de preaviso sin pagar indemnización al propietario.
Desahucios de personas vulnerables, con compensación
La protección frente a desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030. Como novedad, los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión, que durará como máximo tres años. En impagos de inquilinos vulnerables, la Administración tendrá dos meses para ofrecer una alternativa o asumir la deuda.
Incentivos fiscales
- Propietarios: reducciones en el IRPF de hasta el 100% del rendimiento del alquiler para pequeños propietarios que bajen la renta y cumplan los requisitos.
- Inquilinos: deducción del 10% de lo pagado de alquiler para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros. Como el IRPF es estatal, también se aplica en Canarias.
Plan TU CASA para la primera vivienda
Préstamos del ICO al 0% de hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros y diez años para devolverlos. El Gobierno lo dota ahora con 10.000 millones de euros. Recuerda que, en la versión anterior, las viviendas compradas con esta ayuda quedaban sujetas a un precio máximo de venta. Antes de contar con él, conviene leer la letra pequeña.
Fondos y grandes tenedores: más restricciones
Hasta el 31 de diciembre de 2030 (antes era 2028) se limita la compra de viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación. Y ya no afecta solo a los fondos: también a los grandes tenedores, es decir, propietarios de más de diez viviendas.
Lo que todavía no está en vigor (Real Decreto-ley 28/2026)
El segundo decreto recupera la renovación automática: al terminar el contrato, se prorrogaría por periodos sucesivos de cinco años (siete si el propietario es empresa), salvo causa justificada. Si el propietario no quisiera renovar sin causa, tendría que avisar con seis meses de antelación e indemnizar al inquilino con la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades o una mensualidad por cada año que haya vivido en la vivienda, calculadas sobre el valor más alto del índice estatal de referencia.
Solo entraría en vigor el 15 de noviembre si la Diputación Permanente lo convalida antes. Con el PNV en contra, lo más probable es que no ocurra. Los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre conservan su validez.
Qué significa para Canarias
- El IVA del 10% al alquiler turístico no se aplica aquí. Canarias tiene IGIC, y el alquiler vacacional ya tributa al 7%.
- Los recargos del IBI sobre viviendas vacías y turísticas solo pueden aplicarlos los ayuntamientos en zonas tensionadas. En Canarias no hay ninguna declarada, así que hoy no se aplican.
- Sí se aplica lo que depende de la ley estatal: la prórroga, el tope del 2%, el alquiler de temporada y por habitaciones, la salida anticipada del inquilino, el IRPF, los desahucios, los límites a fondos y grandes tenedores y el plan TU CASA.
- La Ley canaria 6/2025 de vivienda vacacional sigue vigente sin cambios.
La lección alemana
El Gobierno sigue poniendo Alemania como modelo para los contratos indefinidos. Soy alemán y conozco bien ese sistema. Allí los contratos no tienen fecha de fin, pero el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad con un preaviso de tres a nueve meses y sin pagar un año de renta; la renta puede ajustarse al índice municipal (Mietspiegel); un impago de dos mensualidades permite rescindir sin preaviso; y la fianza puede llegar a tres meses. El decreto 28/2026 importa la duración indefinida, pero no esos contrapesos.
Y la otra cara: el tope de alquileres de Berlín (Mietendeckel) redujo la oferta de pisos en alquiler a menos de la mitad, según el instituto IW de Colonia, antes de que el Constitucional alemán lo anulara en 2021.
Qué te recomiendo
- Si tu contrato vence antes de finales de 2028, cuenta con que tu inquilino puede pedir la prórroga. Revisa fechas y condiciones ya.
- Antes de actualizar la renta, aplica el límite del 2% y comprueba si te compensa más bajarla por las reducciones del IRPF.
- Si tienes contratos de temporada, documenta la causa por escrito.
- Si hiciste algo entre el 1 y el 2 de octubre, con el decreto anterior en vigor, guarda la documentación y consúltalo antes de actuar.
- Si piensas vender una vivienda alquilada, la situación del contrato y una posible prórroga influyen directamente en su valor.
- Ten presente el 29 de noviembre: las reglas pueden volver a cambiar después de las elecciones.
Mi lectura
En diez días hemos tenido dos decretos en vigor, ninguno y otra vez uno. Para quien alquila o quiere alquilar en Gran Canaria, el mayor problema sigue siendo la inseguridad jurídica: es difícil planificar un contrato a cinco años cuando las reglas cambian cada semana. Lo que necesita este mercado es más vivienda y reglas estables. Mientras tanto, cada caso merece un análisis concreto.
Este artículo es informativo y refleja la situación a 8 de octubre de 2026, pendiente de la votación en la Diputación Permanente. No sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal para tu caso concreto.
Fuentes
- idealista/news: El Gobierno vuelve a aprobar los dos decretos de vivienda (06/10/2026)
- Fotocasa Life: Cómo te afectan los nuevos decretos de vivienda (07/10/2026)
- Rankia: El Gobierno aprueba de nuevo el decreto de vivienda (07/10/2026)
- Wolo: Nuevo decreto de vivienda 2026, qué está en vigor (07/10/2026)
- Imotrack: Decretos de vivienda 2026, RDL 28 y 29/2026
- Diario de Avisos: El Gobierno recupera los decretos de vivienda (06/10/2026)
- Diario de Avisos: El Congreso tumba los dos decretos de vivienda (02/10/2026)
- Atlántico Hoy: El decreto de vivienda y el alquiler turístico en Canarias
- Asesorae: IGIC del alquiler vacacional en Canarias
- IW Köln: Efectos del Mietendeckel de Berlín (2021)
- Derecho alemán de arrendamientos: Código Civil alemán (BGB), §§ 543, 551, 558, 573 y 573c.
