Este artículo explica los costes, impuestos y deducciones que realmente se aplican al vender una vivienda en Gran Canaria, incluyendo un ejemplo de cálculo realista basado en un precio de venta de 350.000 €..
Muchos propietarios me hacen al principio una pregunta muy normal:
«¿Cuánto puedo pedir por mi vivienda?»
La pregunta más importante suele llegar después — y a veces demasiado tarde:
«¿Y cuánto me quedará realmente al final?»
Porque entre el precio de venta que aparece en el contrato
y el dinero que finalmente llega a tu cuenta bancaria,
hay costes que muchos propietarios subestiman o directamente no calculan.
Este artículo existe para evitar eso.
Sin sorpresas.
Sin expectativas falsas.
Solo claridad.
El error más común: pensar en bruto y no en neto
Muchos propietarios hacen este cálculo:
«Si vendo por 350.000 €, recibiré 350.000 €.»
La realidad es distinta.
Lo que importa no es el precio de venta,
sino el importe neto después de impuestos y gastos.
Y eso es lo que vamos a analizar paso a paso.
1. Honorarios de la inmobiliaria – visibles, pero a menudo mal valorados
En Gran Canaria, por norma general,
los honorarios de la inmobiliaria los paga el vendedor.
Rango habitual:
3 % a 6 %
más IGIC (7 %) sobre la comisión
Ejemplo:
5 % de comisión sobre un precio de venta de 350.000 €
= 17.500 €
IGIC (7 %) sobre esa comisión = 1.225 €
Coste total de la inmobiliaria: 18.725 €
Lo importante no es solo el porcentaje.
Lo importante es si la estrategia de precio, la negociación y la comercialización
consiguen un mejor resultado final.
2. Plusvalía municipal
Este impuesto lo cobra el ayuntamiento
y no depende del precio de venta, sino de:
- los años de propiedad
- el valor catastral del suelo
- los coeficientes municipales
Según el caso, puede ser:
- unos cientos de euros
- o varios miles de euros, especialmente tras muchos años de tenencia
En la mayoría de los casos, lo paga el vendedor.
3. Impuesto sobre la ganancia patrimonial
Si eres residente fiscal en España
Se tributa la ganancia real, no el precio total de venta.
La ganancia se calcula así:
Precio de venta
menos precio de compra
menos gastos deducibles (notaría, registro, reformas justificadas, gastos de venta).
Los tipos impositivos se mueven, de forma orientativa, entre:
19 % y 28 %, según el importe de la ganancia.
Si NO eres residente fiscal en España
Muy habitual en Canarias.
En este caso:
- el comprador retiene el 3 % del precio de venta
- y lo ingresa en Hacienda como pago a cuenta
Este importe no es el impuesto definitivo, sino un anticipo.
Posteriormente:
- si se ha pagado de más, se solicita devolución
- si se ha pagado de menos, se abona la diferencia
El tipo impositivo sobre la ganancia suele ser del 19 %
(para residentes en la UE/EEE).
4. Cancelación de hipoteca (si existe)
Si la vivienda tiene hipoteca, es necesario:
- cancelarla económicamente
- y cancelarla registralmente
Coste habitual:
aproximadamente entre 300 € y 1.500 €
5. Documentación obligatoria y pequeños gastos
Entre otros:
- certificado energético
- notas simples actualizadas
- certificados de la comunidad
No son grandes importes,
pero forman parte del coste real de la venta.
6. Los costes “invisibles” que muchos olvidan
Por ejemplo:
- prorrateo del IBI
- gastos de comunidad
- derramas pendientes
- liquidación de suministros
No suelen impedir una venta,
pero reducen el importe neto final.
Ejemplo concreto: venta por 350.000 €
Veamos un caso realista, muy habitual en Gran Canaria.
Situación inicial:
- Precio de venta: 350.000 €
- Comisión inmobiliaria: 5 % + IGIC
- Hipoteca vigente
- Sin situaciones especiales
Honorarios de la inmobiliaria
5 % de 350.000 € = 17.500 €
IGIC (7 %) = 1.225 €
Total: 18.725 €
Plusvalía municipal
Valor orientativo medio:
aprox. 2.500 €
Impuesto sobre la ganancia (ejemplo)
- Precio de compra original: 230.000 €
- Gastos deducibles: 20.000 €
- Ganancia fiscal: 100.000 €
Residente fiscal (≈ 23 %):
→ 23.000 €
No residente (19 %):
→ 19.000 €
(3 % retenido = 10.500 €, resto posterior)
Cancelación de hipoteca
→ aprox. 800 €
Documentación y otros gastos
→ aprox. 300 €
¿Cuánto queda neto?
Ejemplo residente fiscal:
Precio de venta: 350.000 €
Costes e impuestos totales: aprox. 45.325 €
Importe neto: aprox. 304.675 €
Ejemplo no residente:
Costes e impuestos totales: aprox. 41.325 €
Importe neto: aprox. 308.675 €
(Cifras orientativas)
Qué demuestra este ejemplo
- La diferencia entre precio de venta e importe neto es real
- La ganancia patrimonial suele ser el mayor factor de incertidumbre
- Planificar solo con el precio de venta es un error
- Una buena preparación suele ahorrar más dinero que cualquier regateo
Mi recomendación clara
Antes de vender una vivienda:
- Calcula el importe neto realista
- Fija el precio de venta en función de ese neto
- Toma decisiones con números, no con expectativas
Una buena venta no es espectacular.
Es coherente.
Y de eso se trata.
